Rehinli taşınmaz malların satışı, 102-FZ sayılı "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Federal Yasasında öngörülen yasal hükümlere tabidir. Bu yasama kanununun yeni versiyonu, 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren bir takım eklemeler ve değişiklikler öngörmektedir.
Açık artırmanın genel kavramları
Rus mevzuatının nispeten yeni yasal normları çerçevesinde gayrimenkul satışı için kamu müzayedeleri düzenlemenin özelliklerini anlamak için bazı kavramları anlamak gerekir.
Açık artırmanın düzenlendiği yer. Satılacak gayrimenkul nesnesi ile doğrudan bağlantılıdır.
Yayın dönemi. Açık artırma tarihinden itibaren on gün içinde, bu olayın düzenlenmesi hakkında bilgileri (açık artırmanın konusu, yeri ve tarihi, maddi varlıkların maliyeti) gösteren bir bildirim yayınlanır.
Açık artırma duyurusu. FSSP'nin resmi web sitesinde, bu hizmetin bölgesel bölümlerinin eşzamanlı olarak bildirilmesiyle, planlanan açık artırma hakkında bilgi yayınlanmaktadır. Katılımcıları, genellikle maddi varlıkların başlangıç değerinin %5'i olan sabit bir depozito ödemek zorundadır. Ayrıca, müzayede geçersiz ilan edilirse depozito tamamen iade edilir. Ve müzayedeyi kazanan konu müzayede kalemleri için ödeme yapmayı reddetmesi şartıyla, bu teminat kendisine iade edilmeyecektir.
Sözleşme. Müzayede organizatörü ile müzayedeyi kazanan kuruluş arasındaki anlaşma, USRR'ye girilen işlem hakkında bilgi içerir.
Katılımcılar. Müzayedeye kabul edilen konu sayısı sınırlıdır. Kural olarak, sadece bu nesneleri (rehin verenin akrabaları, arkadaşları ve tanıdıkları) kullanma hakkına sahip olan kişiler ile rehin alan kişiler açık artırmaya kabul edilir.
İşlemin kaydı. Bir işletme, en yüksek teklif fiyatı temelinde kazanan teklif sahibi olarak kabul edilir. Açık artırmadan sonra bir satış sözleşmesi yapılır. Bunun için ödeme, etkinlik organizatörünün hesabına beş gün içinde yapılmalıdır. Ayrıca, daha önce yatırılan teminatın tamamı işlem maliyetine dahildir.
Açık artırmanın tanınması geçersiz. Katılımcı sayısı ikiden azsa ve kazanan kuruluştan ödeme yapılmadığında bir açık artırma iptal edilmiş sayılır. Müzayede başarısız olarak kabul edildikten sonra, müzayede konusu sahibi rehin alabilir veya müzayede yeniden atanabilir. İkinci durumda, tutma süreleri bir aydan daha erken olmamalıdır ve maddi varlıkların ilk maliyeti% 15 oranında azaltılmalıdır.
Ayrıca ihtilaflı hukuki ilişkinin taraflarının bir sulh anlaşması yapmaları halinde açık artırma iptal edilebilir. Müzayede tarihinin yayınlanmasından sonra bu mümkün olursa, borçlu müzayede organizatörü tarafından yapılan tüm masrafları ödemekle yükümlüdür.
Maddi değerlerin geri çekilmesi. İcra takibi çerçevesinde bir mahkeme kararının en yaygın tenfiz şekli, mülkün el konulmasıdır. Aynı zamanda, el koymanın uygulanmasından beş gün sonra, FSSP'nin bir çalışanı tarafından yürütülen maddi varlıklara (kısmen veya tamamen) doğrudan el konulması gerçekleştirilir.
Nesnelerin uygulanması. El konulan mülkün satışının özelliği, rehin için sağlanan kurallara benzer. Ancak, bu prosedür münhasıran yetkili bir devlet kurumu tarafından gerçekleştirilir.
Konunun iflas etmiş olarak tanınması. Tüzel kişilerin ve gerçek kişilerin iflası halinde, rehinli mal satış ihaleleri dış yönetim ve iflas takipleri aşamasında yapılır.
Düzenleyici yenilikler. Halihazırda, mülkün sahibi, yalnızca açık artırma temelinde fiyatla belirlenir ve herhangi bir alacaklı kısıtlamasından tamamen muaftır. Daha önce, bu yön (mülkün yeni sahibi tarafından kullanım koşulları), alacaklıların haklarına odaklanan 127 sayılı Federal Yasa ile düzenleniyordu.
Ticaret türleri. Bu bağlamda açık ve kapalı olaylar vardır. İlk durumda, kamu ihalesi, herhangi bir kuruluşun katılımını ifade eder. İkinci versiyonda, maddi değerlerin gerçekleştirilmesi etkinliği yalnızca davet edilen katılımcılara odaklanmıştır. Bu aynı zamanda teklif verme yöntemi için de geçerlidir. Yani açık (sözlü) veya kapalı (mühürlü zarf) formu olayın durumunu belirler. Açık artırmalar, örneğin katılımcıları açısından kapalı olan bir olay açık bir fiyat teklifleri biçimini ima ettiğinde, karma bir biçimde de gerçekleştirilebilir.
Açık artırma duyurusu
Duyuru metni, açık artırmaların yürütülmesi için temel dayanaktır. Bu nedenle, bu belge tematik gerekliliklere tam olarak uygun olarak hazırlanmalıdır. Çoğu zaman, bir müzayede ilanı, bir halka arz ile eşitlenir. Açık artırmanın sonucunu etkileyen bildirim metnindeki bilgilerin çarpıtılmasının, sonuçların iptal edilmesini veya geçersiz kılınmasını gerektirebileceğini anlamak önemlidir.
Bildirim aşağıdaki bilgileri yansıtmalıdır:
- işlemin şartları (açık artırmanın konusu, değeri ve yükümlüğü);
- telif hakkı sahibi veya sahibi hakkında bilgi;
- açık artırma düzenleme prosedürü hakkında veriler (yer, zaman ve tutma şekli, organizatörün kim olduğu, katılım kaydı prosedürü ve kazananın belirlenmesi).
Aşağıdaki nüanslar, ülkemizdeki tematik yargı pratiğinin tipik emsalleri olarak gösterilebilir:
- başvuruları değerlendirmek için örtük kriterler;
- depozito fiyatı makul olmayan bir şekilde yüksek;
- fikrini etkileyen nesnenin parametrelerinin bozulması;
- nesnenin yükümlülüklerinin eksik açıklaması;
- nesnenin özellikleri hakkında eksik bilgi;
- kullanılan hakkın ortaya çıktığı belgeleri tanımak için gerekli fırsatın ihlali.
Müzayede ilanının yayınlanması, icra dairesi departmanının web sitesini, FSSP'nin federal web sitesini ve yerel makamların resmi kitle iletişim araçlarını içeren gerekli asgariye göre gerçekleştirilir. Halihazırda, bu yayınlar için tahkim uygulaması, basılı bir metnin zorunlu mevcudiyetini (yalnızca radyo ve televizyon yayınlarının kullanılması hariç), hedef kitleyi, bölgesel özellikleri ve bilgilerin tam kullanılabilirliğini dikkate alan değerlendirmeleri için gerekli kriterleri geliştirmiştir..
davranış düzeni
Kamu ticareti yapmak için genel kurallar aşağıdaki özellikleri ima eder.
Bu müzayedeler, borçlunun malının en yüksek fiyattan satıldığı müzayede şeklinde yapılır.
Açık artırma duyurusu, açık artırmadan en geç 30 gün önce yayınlanmalıdır. Açık artırmanın konusu, yeri, zamanı, prosedürü (katılım kaydı) ve şekli ile ilk fiyat ve kazananın belirlenmesi hakkında eksiksiz bilgi içermelidir.
Açık artırmaya katılmak için başvuru sahiplerinin uygun bir depozito ödemesi gerekir. Boyutu ve giriş prosedürü bildirimde belirtilmiştir. Açık artırmanın iptali durumunda ve konu kazanan olmadığında konuya katılırsa depozito iade edilir. Müzayedeyi kazanan kişi, ödemeyi depozitoyu dikkate alarak satış sözleşmesine uygun olarak yapar.
Organizatör, açık artırmanın düzenlenmesinden en geç üç gün önce bunları iptal etme hakkına sahiptir.
“Müzayedeye katılan ancak kazanamayan kişiler” kavramı, etkinliğe katılmayan katılımcıları ve mülkün orijinal fiyatına herhangi bir indirim yapmayan kişileri kapsamaz.
Müzayede günü, kazanan ile organizatör arasında yasal bir sözleşme gücüne sahip olan uygun protokol imzalanır.
İhale, yalnızca en az iki kuruluşun bunlara katılması durumunda gerçekleşecektir. Ve kazanan, en yüksek teklifi veren katılımcıdır.
Müzayedeyi kazanan katılımcı protokolü imzalamayı reddederse depozitoyu kaybeder. Ve protokolü imzalamaktan kaçınan organizatör, kazanana depozitoyu iki kat olarak iade eder ve depozito miktarını aşan müzayedeye katılım maliyetlerini ona geri öder.
Açık artırmanın tanınması geçersiz
Açık artırma aşağıdaki durumlarda geçersiz sayılır:
- açık artırmaya katılmak için ikiden az katılımcı başvurdu;
- açık artırmaya katılımın ikiden az olması;
- hiç kimse maddi varlıkların orijinal fiyatına indirim yapmamıştır;
- müzayedenin galibi, müzayede öğesinin tam maliyetini beş gün içinde organizatörün hesabına ödemedi.
Bu durumda müzayede amacına ulaşılamadığı için mükerrer teklif verilir. Açık artırmanın 10 ila 30 günlük bir süre içinde geçersiz ilan edilmesinden sonra, açık artırmaların düzenlenmesi için yeni bir tarih belirlenir.
Her durumda, müzayedeyi kazananın mülkün tam değerini ödememesi hariç, ikincil müzayede, orijinal maliyette %15'lik bir azalma ile gerçekleştirilir. İkincil ticaretin yürütülmesine ilişkin diğer tüm kurallar, birincil müzayede yürütme prosedürüne uygundur. İlgili kişinin davasında, mahkemenin, davranış prosedürünün ihlal edilmesi durumunda açık artırmayı geçersiz olarak kabul edebileceğini anlamak önemlidir.
Çeşitli mülkler için açık artırma düzenleme prosedürünü düzenleyen düzenlemeler aşağıdaki gibidir:
- gayrimenkul ipoteği - Art. 56-58 FZ "İpoteklerde (gayrimenkul rehinleri)";
- diğer mülkün rehni - Art. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 350'si;
- menkul kıymet satışı - Art. "İcra İşlemleri Hakkında" Federal Kanunun 89 (bölüm 4).
