"İpotek" terimi MÖ üç yüzyıl Yunanistan'da tanıtıldı. Bu, borçlunun kendi arazisi ile alacaklıya karşı sorumlu olduğu anlamına geliyordu. İç hukukta, böyle bir kavram geçen yüzyılın 90'lı yıllarının başında ortaya çıktı. Modern Rusya'da, ipotek ile bağlantılı olarak ortaya çıkan ilişkiler, 25 Kasım 2017'de değiştirilen "İpotekler (gayrimenkul rehinleri)" yasası ile düzenlenmektedir.
Basit kelimelerle ipotek
İpoteklerin bir diğer adı gayrimenkul teminatıdır. Bu, borçlunun alacaklıya alacaklıya, gayrimenkul haline gelen rehnin değerinden taleplerini karşılamada bir avantaj sağladığında, yükümlülüklerin güvence altına alınma şeklinin adıdır. Bu ilişkiler sisteminde borçlu rehin veren, alacaklı da rehin veren olarak hareket eder.
En genel durumda, bir ipotek, çeşitli parasal yükümlülükler için teminat görevi görebilir. Aynı zamanda, ipotek sözleşmesinin akdedildiği anda yükümlülüklerin zaten mevcut olabileceği ve gelecekte ortaya çıkabileceği varsayılmaktadır. Şu anda ipotek, vatandaşlara kredi ve kredi sağlama alanında gelişmiştir.
Bir ipotek, hem kanuna göre hem de bir ipotek sözleşmesine göre ortaya çıkabilir. Kanuna göre, alıcının tamamını ödemeden gayrimenkul alım satımı için bir işlem yapıldığında bir rehin doğar. Bu durumda, satıcı ipotek olarak hareket eder ve alıcı ipotek olarak hareket eder. Bir sözleşme kapsamındaki ipotek, iki veya daha fazla taraf arasında yazılı bir işlemi içerir. Böyle bir anlaşma kapsamında, nesnenin maliki veya ekonomik yönetimini yasal olarak yürüten kişi, rehin veren olur.
Gayrimenkul ipoteğine ilişkin kanunun temel hükümleri
İpotek Kanunu, hukuki ilişkiye giren tarafların birbirleriyle uygun bir sözleşme akdetmelerini öngörmektedir. Bu belgenin şartlarına göre, taraflardan biri (borç alacaklısı) parasal taleplerini yerine getirme hakkına sahiptir. Bunların kaynağı, rehine konu olan nesnenin maliyetidir. Sözleşme, borçlunun sahip olduğu ve kullandığı mülkle ilgili olarak imzalanır.
Yukarıdaki anlaşma, teminat ilkelerinin uygulandığı bir ipotek üzerinde yasal bir ilişkiye yol açar. İşletmelerin, dairelerin, yapıların, arsaların cirosuna kanunla izin verildiğinden, bu nesnelerle ilgili olarak bir rehin mümkündür.
Kredi sözleşmesi veya kredi sözleşmesi şartlarının yerine getirilmesini sağlamak amacıyla ipotek tesis edilmesi mümkündür. Yükümlülük, alım satım, sözleşme, kiralama veya hasar olgularından kaynaklanabilir.
İpotek (rehin) yasası, tüzel kişilerse hem borçlu hem de alacaklı için muhasebe ihtiyacını ortaya koymaktadır.
Sözleşmenin konusu, anapara borcunun tamamının veya tarafların anlaşmasıyla belirlenen kısmının ödenmesini sağlamalıdır. Anlaşmanın tarafları bir anlaşma yaparak faiz ödenmesini şart koşabilirler. Kanun, taleplerin toplu ödeme şeklinde ödenmesi olasılığını belirler; sözleşme kapsamındaki yükümlülükleri aşamaz.
Kanun, aşağıdakileri içeren diğer ödemeleri sağlar:
- hasar tazminatı;
- ceza;
- sözleşme şartlarının ihlali durumunda para cezası;
- yasal masrafların geri ödenmesi;
- nesnenin uygulanması için maliyetlerin tazminatı.
Mülkün bütünlüğünü korumak isteyen alacaklı, tam bakımı ve korunması için para harcamak zorunda kalır. Bu durumda ipotekli gayrimenkul nedeniyle oluşan masrafların geri ödenmesine hak kazanır.
Bir anlaşmanın konusu olabilecek nesnelerin kategorileri ipotek yasası ile belirlenir. Medeni hukuka göre, yerleşik usule göre tescil edilen mülk bir ipotek sözleşmesi kapsamında rehin edilebilir.
İpotek sözleşmesinin konusu
Bir ipotek sözleşmesinin konusu şunlar olabilir:
- arsalar;
- binalar, yapılar, işletmeler, diğer sermaye inşaat nesneleri;
- izole odalar olan konut binaları, daireler ve bunların bölümleri;
- garajlar, yazlık evler, bahçe evleri, diğer tüketici binaları;
- uçaklar, gemiler ve uzay nesneleri.
Bazı durumlarda, ipotek kanunu, arsa tahsisi ile doğrudan ilgili olan konut binalarının sözleşme konusu olarak değerlendirilmesini mümkün kılmaktadır. Devlet mülkiyeti bölünmemiş arsalar için tescil olmaması, ipotek hukuki ilişkilerinin oluşmasına engel olamaz.
Medeni Kanun ve İpotek Kanunu'na göre, sözleşmeye konu olan şey ve aksesuarları bir bütündür. Bu nedenle, tarafların mutabakatı ile aksi belirtilmedikçe, aksesuarlar genel rehnin bir parçası haline gelir. Asıl amacı değiştirilmeden bölünemeyen bir şey, bağımsız bir işlemin konusu olamaz.
İpotek sahibinin şartı, sözleşmeye konu olan mülkün mülkiyetinde veya en azından ekonomik yargı alanında olması gerektiğidir. Nesne dolaşımdan çekilirse veya üzerinde bir talepte bulunulabilirse, bu özelliğe sahip alacakların güvenliğine izin verilmez. Aynı husus, özelleştirilmesi mümkün olmayan mülkler için de geçerlidir.
İpotekler yasasına göre, kiraya verenin veya nesneyi ekonomik yönetim hakkı kapsamında kullanan kişinin rızası varsa, sözleşmenin konusu kiralama hakkı olabilir.
Anlaşmanın yapıldığı tarihte müşterek müşterek mülkiyette bulunan mülkler üzerinde, tüm yasal sahiplerin rızası varsa, ipotek tesis edilebilir. Böyle bir onay yazılı olmalıdır. Paylı mülkiyet durumunda, kişi, diğer ortak sahiplerin rızasını istemeden kendisine ait olan mülkü ipotek etme hakkına sahiptir.
İpotek sözleşmesinin içeriği
Rehin sözleşmesi şunları belirtmelidir:
- ipotek sözleşmesinin konusu;
- böyle bir konunun değerlendirilmesi;
- anlaşmanın özü;
- yükümlülüğün ifa tutarı ve süresi.
İpotek sözleşmesi, medeni hukukun genel kural ve ilkelerine uygun olarak yapılır. Belge, sözleşmenin konusu, değerlendirmesi ve yükümlülüklerin yerine getirilmesindeki diğer önemli noktalar hakkında bilgi içermelidir. Taraflar, mülkün haczedilmesi olasılığını sağlayan belgeye özel koşullar içerebilir. Bu bilgilerin ayrı bir sözleşme şeklinde yayınlanmasına izin verilir.
İpotek sözleşmesi, nesnenin adını ve bulunduğu yeri içerir. Belgede sağlanan açıklama, nesneyi tanımlamak için yeterli olmalıdır. Nesnenin borç verene ait olduğu hak da belgede belirtilmiştir. Konu bir kiralama ise, süresinin belirtilmesi gerekmektedir.
Sözleşme konusunun değerlendirilmesi, taraflarca yapılan anlaşma ile belirlenir ve parasal olarak verilir. Devam eden bir inşaat nesnesinin değerlendirilmesi, piyasa değeri üzerinden yapılır.
İpoteğin bazı özellikleri
İpotek ile güvence altına alınan yükümlülük, ortaya çıkış nedeni ve kurulduğu süre ile birlikte sözleşmede belirtilir. Anlaşma, parasal yükümlülüklerin miktarının daha sonra belirlenmesini sağlayabilir; bu durumda, yükümlülüklerin miktarını belirleme koşullarını belirlemek gerekir.
Tarafların mutabakatı ile talepler kısmen yerine getirilebiliyorsa, ödeme koşulları ve sıklığı sözleşmeye girilmelidir. Belirli bir ödeme tutarı belirlenmezse, bunların belirlenmesi için koşulların belirlenmesi gerekir.
İpotek zorunlu devlet kaydına tabidir. Sadece ilgili devlet siciline giriş yapıldığı andan itibaren yürürlüğe girer. Kayıttan alıntıda, gayrimenkul rehinine giriş, sahibinin şu veya bu mülk üzerindeki haklarının takyidi şeklinde yansıtılır.
Gayrimenkul ipoteğinin özel bir durumu, bir dairenin ipoteğidir. Bu rehin biçimi, konut satın alan vatandaşları desteklemeyi amaçlayan hükümet programlarının başlamasından sonra yaygınlaştı. Bu tür bir ipotek sözleşmesi kapsamında, ipotek sahibi, üstlenilen mali yükümlülükleri sağlamak için daireyi rehin verir. Daire için ipotek sözleşmesi, borç veren ve daire sahibi tarafından imzalanır. Sözleşmenin tescili beş iş gününü geçmeyen bir süre içinde yapılır.
Bir ipotek sözleşmesi imzalandığında sigorta
Alacaklı, rehin olarak aldığı mülkün, borçlu mali yükümlülüklerini tam olarak yerine getirene kadar güvende olmasıyla hayati derecede ilgilenir. Bu nedenle, kanun, ipotek konusunun olası hasar veya kayıp risklerine karşı sigortalanmasını sağlar. Böyle bir sigorta zorunludur. Bankalar genellikle ipotek sözleşmesinin nesnelerini sigortalayan kendi sigorta şirketlerini kurarlar. Bu yapılar bazen borçlulara, objektif olarak toplam maliyetlerde bir artışa yol açan ve bir kredi hizmetinin maliyetini artıran ek hizmet türleri sunar.
